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二手房压根卖不出去?这是你对这个城市最大的偏见!

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  惠湾,没有二手房市场!这几乎已经成为共识。

  细数一下,惠湾的二手房确实全是硬伤:

  二手房的数量,天量供应;

  二手房的成交,周期巨长;

  二手房的成本,居高不下!

  任何一个硬伤,都足以致命,集齐了所有缺点的惠湾,足够死三回了!

  但是!但是!但是!

  当我带着这些认知去到惠湾实际走访后,我发现:

  惠湾的二手房市场,并没有我们所想象的那样不堪。

  确实,惠湾的房子是真的多。

  根据合棕纵联行的数据,10月份惠阳的新房存量31595套;大亚湾库存35347套,全市的去化周期14.4个月。

  那二手房呢?

  在链家上查惠湾的二手房,显示的是:

  惠阳,二手房有15553套;

  大亚湾,二手房有23885套

  如果对这两个数字如果没有概念,可以拿其他城市来比较比较。

  广州的二手房供应量也在湾区前列,其中供应量最大的区番禺,二手房也只有16075套。

  和惠阳相当,远低于大亚湾。

  深圳这边,南山区的在售二手房6515套、罗湖6221套、福田7177套;

  三个核心区的二手房加在一起,比不上一个大亚湾。

  天量供应、二手房过剩,没跑了!

  正常逻辑来讲,新房和二手房齐齐过剩,结局往往是新房卷生卷死、二手狗都不理。

  但是!

  严重过剩之下,即便面对最近这冷淡的行情,有部分二手楼盘依然有稳定成交。

  比如临深大盘龙光城,

  整个大亚湾最近成交的一套二手房,就是10月20号北二期一套149万总价的93�O三房

  比如白云新城的保利阳光城(000671,股吧),10月份成交的一套二手房,成交周期只有43天。

  前两个月成交的另一套87�O四房,成交周期只需要28天,更早5月份的时候,甚至还出现了挂盘2天就成交的房源。

  再比如大亚湾的星河丹堤,近30天带看数量达到266次,热度碾压同区域的所有楼盘。

  惠湾个别二手盘,早就不和其他楼盘玩了,纷纷走出了独立的行情,形成了成熟的二手市场。

  而能走出独立行情的二手盘,都具备2个特点:

  (1)地段牛逼

  地段在惠湾的楼市是决定性的。

  所以能看到:

  成交最活跃的龙光城是大亚湾最靠近深圳的楼盘,大亚湾临深另一个二手市场比较成熟的德州城,处在龙山一路,也是过两条街就到深圳;

  (2)配套成熟有人气

  在惠阳的时候,我亲自去看了保利阳光城的二手房,看到阳台晾晒衣服的户数非常多,能占到60-70%,入住率很高,人气已经形成。

  而星河丹堤,不仅有人气,还有最成熟的配套,学校有华附,商业有coco garden,小区之间还有景观湖,真的是要啥有啥。

  这两大特点摆在那,就把惠湾的二手楼盘彻底分裂成了两派。

  一派“长得白白胖胖”,另一派则是“面黄肌瘦”

  现在大家如果只看后者,就会认为这孩子营养不良......

  但殊不知,房子过剩,不代表没有二手房市场。

  只是在分化的行情下,二手房的“营养”都集中在了少数楼盘上罢了。

  确实,进入惠湾市场的人,首选的依然是新房。

  投资客买这里,就是冲着新房来的,因为现在惠湾还处于新房市场

  本地人买这里,也愿意买新房,因为新房的税费成本更低。

  中介带看,也愿意带你看新房,因为选择多,价格低,更容易促成成交;

  但是!

  即便是在惠湾,始终会有二手房的需求。

  当地中介告诉我,惠湾的二手客户,一部分人的需求是为了尽快入住。

  因为从交房的周期来看,新房的交房时间可能长达2-3年,而惠湾的二手房交房大概只需要半年时间。

  另一部分人的需求是追求配套和居住氛围。

  这一部分人基本上都是自住,宁愿选配套更齐全,居住氛围更舒适的二手房,而不是等新房的配套建成、等新房聚拢人气。

  说白了,即便惠湾的新房是宠儿,但二手房从来都不是弃儿。

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  而另一方面,一个变化也正在发生――惠湾二手房的交易成本下降。

  交易成本下降体现在3个方面,

  第一,银行评估价和市场价的差距在缩小。

  过去的市场价远高于银行评估价,用评估价贷款的情况下,二手交易的首付就得提高,现在惠湾的市场价在回落,银行评估价和市场价比以前更接近,首付成本降低了不少。

  第二,二手税费降低。

  惠州之前有政策发布,二手房个税从2%降到了1%,相当于个税减半,二手房的税费负担也在减少。

  第三,银行利率下滑

  惠州银行的利率普遍回落了0.2%-0.3%。

  像惠州的建行,11月最新的房贷利率,首套能做到5.9%-6.2%,上个月利率还是6.1%起步。

  调低利率,降低同样是二手房的成本。

  惠湾的市场始终在变化,二手房市场的份额不大,但会相对集中。

  那些真正吃香的二手盘,要我来看,受欢迎程度不会亚于绝大多数新盘。

  毕竟,不少新盘在打折降价;

  不少新盘频频暴雷,出现各种各样的质量问题;

  不少新盘的地段位置硬伤明显.......

  一个真正打算自住的深圳人来惠湾买房,相比那些小开发商开发、地段稀烂的新盘,离深圳更近、配套更完善的二手房其实会更匹配它们的需求。

  当地的中介曾和我说,惠湾的二手房,有60%以上都是深圳人买的。

  不论是惠湾的新房,还是二手房,都躲不开深圳人。

  这导致的结果就是:

  深圳人的口味,决定了惠湾二手房的冷暖!

  楼盘之间,深圳人会挑;

  板块,深圳人也会挑。

  上篇写惠湾,我讲到过我碰到的一个司机向我吐槽澳头的二手房难卖。

  事后,我特意在贝壳找房上查了惠湾各个板块的历史成交数据,

  发现澳头的二手房成交周期都特别长,挂盘100多天才成交的很常见,200多天的也比较多,甚至还能出现成交周期长达700多天的房子。

  也就是说,这套房花了两年多的时间才卖了出去。

  澳头二手房成交周期

  大亚湾中心区的二手房,成交周期相对短一些,多数在100天以上;

  西区的二手房成交周期,则多数在100天以下,

  看似平常的数字,这背后都是命中注定的差距,

  深圳人“嫌远爱近”,临深的板块,就是更吃香!隔了两条街,就会不一样。

  综合来看,在惠湾买房,高品质+好地段,是永远的王道!

  当下,惠湾二手成交会集中在那些临深、配套齐全的大楼盘;

  未来,随着深惠之间交通干线的逐步打通,靠近地铁线、交通线的二手楼盘会更有优势

  在这个逻辑上,二手房和新房都是一样的。

  二手房市场的走势,对于买新房也是一个参考。

  很多想法,都要重置和更新。

  必须承认:

  惠湾,有二手房市场,

  只不过在这个充斥着新房消息的市场里,它很难成为主角;

  也必须承认:

  惠湾有部分二手楼盘,已经形成成熟的二手市场。

  这些成熟的二手楼盘,已经开始影响新房的行情

  还要承认:

  随着更多的新盘进入二手市场,未来惠湾的二手盘分化会进一步拉大

  这个时候,如何选择新房就变得很重要。

  当然,惠湾的二手房有市场,不代表可以随意买,

  如果要买惠湾二手房,仅限于自住需求。

  自住和投资的逻辑不一样,在惠湾,投资有更好的标的――新房。

  不过,就像我前面提到的,买新房的逻辑完全可以参考二手房。

  最后,我想说的是:

  过去大家对惠湾的认知已经形成刻板印象,甚至是偏见。

  人性使然,形成偏见之后,往往很难动摇,即便现实已经千差万别。

  但是对于惠湾,无论是新房还是二手,不把脑子里的固定认知清空,任何机遇对你而言都是一团浆糊。

  只有放下粗暴的判断、放下无根据的偏见,才能真正理解惠湾市场。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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